Legislação

Novo Código Cível - Os Artigos que Alteram a Lei do Condomínios

ÍNDICE POR ASSUNTO
Convenção (Art. 1.333)
Multa / inadimplência (Art. 1.336)
Multa / anti-social (Art. 1.337)
Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337)
Garagem (Art. 1.338 e 1.339)
Destituição do síndico (Art. 1.349)

Capítulo VI
DO CONDOMÍNIO GERAL

V arts. 623 a 648, CC/1916
Seção I
Do condomínio voluntório

Subseção I
Dos direitos e deveres dos condôminos

Art. 1.314. Coda condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
V art. 623, I a III, CC/191 6
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
V arts. 628 e 633, CC/1916

Art. 1.315.O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a supartar os ônus a que estiver sujeita.
V art. 624, Caput. CC/1916
Parágrafo único. Presumem-se iguais as parte; ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a divida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
V art. 626, CC/1916

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
V art. 625, Caput. CC/1916

Art. 1.319.Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
V art. 627, CC/1916

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
V art. 629, Caput. CC/1916
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de 5 (cinco) anos, suscetível de prorrogação ulte­rior.
V art. 629, Caput. e parágrafo único, CC/1916
§ 2º Não poderá exceder de 5 (cinco) anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
V art. 630, CC/1916
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o acon­selharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão mai­or.
V art. 632, CC/1916

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar­se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicado a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicado a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.




Subseção II
Da administração do condomínio


Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condo­minio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
V art. 636, CC/1916

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
V art. 640, CC/1916

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
V art. 637, Caput, CC/1916
§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
V art. 637, § 1º, CC/1916
§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
V art. 637, § 2º, CC/1916
§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1 .326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário es­tipulação ou disposição de última vontade, serõo partilhados na pro­porção dos quinhões.
V art. 638, CC/1916


Seção II
Do condomínio necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 01.307).
V art. 642, CC/1916

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercos, muros, valas ou valados, tê-la-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
V. art. 643, CC/1916

Art. 1.329.Não convindo os dois no preço do obra, será estearbitra­do por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
V. art. 644, CC/1916

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
V. art. 645. CC/1916


Capítulo VII
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

V. Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e os incorporações imo­biliários).





Seção I
Disposições gerais



Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como aparta­mentos, escritórios, salos, lojas, sobre-lojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienados e grava­dos livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribui­ção de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliário, o qual se calcula em relação ao con­junto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliário pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é porte comum, solvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art.1.332. instituí-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testa­mento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa­mente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatório para os titulares de direito sobre os unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deten­ção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, o convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1 .332 e dos que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III- a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instru­mento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomos.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
II - não realizar obras que comprometam a segurança do edificação;
III - não alterar a forma e a cor do fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar, de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabeleci­dos nos incisos II o IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou no convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expresso caberá à assem­bléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribui­ção para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pa­gar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no obrigo para veí­culos, preferir-se-á, em condições igual, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária o outro condômino, só podendo fazê-la o terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Arf. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes de importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que impor­tarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será re­embolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de inte­resse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depen­de da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de preju­dicar a utilizaçõo, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovaçõo da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as des­pesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Arf. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.


Seção II
Da administração do condomlnio


Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedi­mento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar da síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os po­deres de representação ou as funções administrativas, mediante apro­vação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim esta­belecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularida­des, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o con­domínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a presta­ção de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regi­mento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, 1/4 (um quarto) dos condôminos poderá fazê-Ia.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer candômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terço) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mu­dança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo dis­posição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum es­pecial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal composto de 3 (três) membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.


Seção III
Da extinção do condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais 1 (uma) das fraçõés ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pa­gamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliári­as.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.